¿Cómo reclamar los gastos de la hipoteca?

¿Cómo reclamar los gastos de la hipoteca?

Para reclamar los gastos de la hipoteca, es imprescindible seguir los siguientes pasos:

  1. Calcular los gastos que te cobraron
  2. Redactar un escrito de reclamación al banco que te concedió la hipoteca.

Parece sencillo, pero no lo es. Para empezar, es muy importante calcular bien los gastos de la hipoteca, y para ello, se necesita la siguiente documentación:

  • Escrituras
  • Facturas (Notaría, Registro de la Propiedad, tasación y gestor)
  • Pago del Impuesto de Actos Jurídicos Documentados.

Desde asesoriajuridicaonline.com, podemos reclamar los gastos de la hipoteca que has pagado de más. Puedes solicitarnos el estudio íntegro de los gastos de tu hipoteca de forma gratuita y sin compromiso. Para ello, solo tienes que enviarnos la documentación que hemos indicado arriba.

Primero explicaremos de dónde nace todo esto de los gastos de la hipoteca y por qué debe reclamarse.

Últimamente los medios de comunicación nos bombardean sobre información de temas hipotecarios, pero… ¿Sabemos a qué se refieren? ¿Puedo reclamar los gastos de la hipoteca siempre? ¿Por qué nos tienen que devolver ese dinero?

Vamos a centrarnos en lo importarte y ver punto por punto qué podemos reclamar y a qué nos referimos.

La mayoría de escrituras de préstamos hipotecarios, nos han incluido una serie de cláusulas que nunca nos han explicado exactamente qué efectos conlleva aceptar y firmar esa escritura.

LOS GASTOS DE HIPOTECA ¿A qué nos referimos?

Cuando cogemos nuestra escritura de préstamo de la Hipoteca, existe una cláusula titulada como “GASTOS A CARGO DEL PRÉSTATARIO”. En ella se le impone al prestatario el pago de una serie de gastos que conlleva la constitución del préstamo y de lo que seguramente ni nos hayan informado.

En ese caso, estaríamos ante una cláusula que es en parte, NULA DE PLENO DERECHO POR ABUSIDAD DE SU CONTENIDO, ya que sólo beneficia a la entidad bancaria. Si hubiesen explicado estas condiciones, muchos no habrían firmado esas condiciones.

Vamos a desglosar los gastos para ver por qué sólo benefician al banco:

· NOTARIA Y REGISTRO DE LA PROPIEDAD

¿Somos nosotros quien requerimos al Notario para la firma del préstamo para su posterior inscripción en el Registro de la Propiedad? NO

El artículo 1258 del Código Civil dice que: “Los contratos se perfeccionan por el mero consentimiento, y desde entonces obligan, no sólo al cumplimiento de lo expresamente pactado, sino también a todas las consecuencias que, según su naturaleza, sean conformes a la buena fe, al uso y a la ley.”

Significa que firmando un documento privado en el Banco se perfeccionaría el contrato, pero claro esto a la entidad bancaria no le conviene por lo siguiente:

1º. El Banco obtiene el derecho de poder vender el inmueble hipotecado para pagar la deuda en caso de incumplimiento (artículo 1858 del CV).

2º. El crédito es preferente.

3º. En caso de concurso de acreedores, el crédito garantizado con hipoteca es privilegiado, con privilegio especial

4º. El crédito, finalmente, es ejecutivo.

Nuestro único interés es que el Banco “nos preste el dinero”. No que se garantice con una hipoteca para que el banco obtenga un derecho privilegiado para el cobro del crédito.

Con esto el Banco se asegura que, en caso de impago de hipoteca, la preferencia para cobrar ese crédito.

Por tanto, deducimos que el Banco es el interesado y no nosotros.

El Real Decreto 1427/1989, de 17 de noviembre, por el que se aprueba el Arancel de los Registradores de la Propiedad, dispone en el Anexo II, norma Octava: “1. Los derechos del Registrador se pagarán por aquél o aquéllos a cuyo favor se inscriba.”

Según este decreto, el banco es quien debe asumir ese gasto, ya que es el único interesado en todo ello, y, por tanto, quien debe pagar dichos costes.

· GESTORIA

¿Nos dijo el Banco que podríamos escoger una gestoría que gestionara toda la documentación que nos solicitaban de forma libre? NO

La gestoría la impone el Banco, imputándonos el coste íntegro de los servicios prestado por la gestora.

El artículo 89.4 TRLGDCU declara abusivo: “La imposición al consumidor y usuario de bienes y servicios complementarios o accesorios no solicitados”.

Por tanto, si el Banco contrata unos servicios, ¿no deberían de ser ello quien abonen dichos servicios?

· TASACIÓN

Éste gasto nos interesa tanto a nosotros como a la entidad bancaria.

Por nuestra parte queremos saber el valor de la vivienda para saber la cantidad que vamos a solicitar al banco.

Al Banco, también para saber el precio de subasta que debe fijar en caso de ejecución de la vivienda.

Pero la Ley de Consumidores y usuarios nos dice que es abusivo la imposición de este tipo de gastos ya que correspondería al empresario, el Banco.

Es quien encarga la tasación quien tiene que hacer frente al gastos y no imponer el coste íntegro al consumidor.

· IMPUESTO DE ACTOS JURIDICOS DOCUMENTADOS

Trataremos este asunto que tantos quebraderos de cabeza nos está dando más detalladamente en el siguiente post.

· COMISION DE APERTURA

En la cláusula titulada “COMISIONES” se encuentra un subtítulo dentro de esta llamada “COMISIÓN DE APERTURA”.

En ella no especifica el motivo de dicha comisión, no sabemos qué servicios pagamos ni por qué se nos imputa un % del préstamo solicitado.

La Circular 5/2012 , de 27 de junio del Banco de España dice que “Las comisiones por operaciones y servicios prestados por las Entidades de Crédito serán las que éstas fijen libremente”.

Pero añade que “En ningún caso podrán cargarse comisiones o gastos por servicios no aceptados o solicitados en firme por el cliente. Las comisiones o gastos repercutidos deberán responder a servicios efectivamente prestados o a gastos habidos.”

Se trata de unos servicios que no especifica por qué no se prestan por a la entidad Bancaria. Debería de tratarse de unos gastos que corren a cuenta del banco por realizar la gestión. ¿Pero qué gastos son? Se trata de las gestiones que conlleva el estudio de solvencia del cliente.

Pero estas actividades internas de la entidad bancaria NO proporcionan servicios al cliente, sino a la propia Banca. Por tanto, estamos ante otra cláusula abusiva y por consiguiente nula de pleno derecho. Encima el banco no tiene la intención de justificarlos.

Es decir, es de la abusividad del Banco que podamos reclamar la devolución de los gastos hipotecarios.

Ponte en contacto con nosotros, hacemos el estudio de tu hipoteca y te informamos de todas las cláusulas abusivas que contiene además de cuantificar las cantidades que el banco tiene que devolverte, así como de la ya conocida CLAUSULA SUELO.

 

 

 

 

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